Ronda de los Tejares 13 · Sevilla
Local comercial obsoleto → alojamiento turístico de 5 unidades
2,6x
valor de venta / coste de crearlo
Coste total360.000 €
Facturación anual140.000 €
Vendido por950.000 €
Para quien paga mucho IRPF y quiere invertir en activos reales
Rentabilidades de inversión apalancada. Sin un solo euro de deuda.
Invierte en hoteles sin deuda y recupera hasta la mitad de tu inversión en tu próxima declaración de la renta.
Calcula tu ventaja fiscal →2 minutos. Sin compromiso. Te decimos si puedes aplicar la deducción.
Ganas bien. Pagas mucho. Y tu dinero rinde poco.
Si tienes rentas altas, cada año ocurre lo mismo. Una parte importante de lo que ganas se va en IRPF. Lo que queda, lo inviertes donde puedes. Y en inmobiliario, las opciones son dos, y ninguna es buena:
Comprar y alquilar
Rentabilidades del 4–6 %, que además tributan. Tu dinero queda inmovilizado y el trabajo de gestión, a menudo, también es tuyo.
Desarrollo o value add con deuda
Una TIR del 20–30 % en inmobiliario siempre se construye a través de desarrollo o value add con deuda: el banco financia el 60–70 % del proyecto. Si algo se tuerce, el banco cobra primero y tu capital absorbe el golpe.
Hasta ahora, rentabilidad y prudencia parecían incompatibles. No lo son.
El descubrimiento
Hacienda ya ofrece un incentivo enorme. Casi siempre se aplica al activo equivocado.
El artículo 68.1 de la Ley del IRPF permite deducir hasta el 50 % de lo que inviertes en una empresa de nueva creación, con un máximo de 100.000 € invertidos por persona y año. Se diseñó para impulsar startups.
El problema es el subyacente. De cada diez startups, unas nueve no sobreviven. La deducción funciona como un colchón: si la empresa fracasa, que es lo probable, al menos recuperas la mitad por impuestos.
¿Y por qué no aplicarla a un inmueble? Porque la ley excluye a las sociedades que se dedican a gestionar un patrimonio inmobiliario: comprar y alquilar no da derecho a la deducción. Pero un negocio con actividad económica real, sí.
Nuestra respuesta
Crear un negocio de hospedaje sobre un activo inmobiliario comprado sin deuda.
El mismo incentivo fiscal. Un riesgo radicalmente distinto. Y un activo real que existe, factura y tiene valor de mercado.
El método Mozzaic
Una misma secuencia, repetida ciudad a ciudad.
- 1
Originar
Nuestra comunidad de operadores detecta locales o edificios terciarios a una base de coste baja, en ciudades con demanda turística y no vacacional.
- 2
Constituir
Cada proyecto es una sociedad nueva e independiente, con actividad hotelera real. Sin exposición cruzada entre proyectos.
- 3
Captar
Los inversores entran como socios. Compra y obra se financian al 100 % con su capital: cero deuda.
- 4
Transformar
Adecuamos el activo para un negocio de hospedaje gestionado de forma empresarial. Sigue siendo suelo terciario: nunca lo convertimos en vivienda.
- 5
Operar
El establecimiento abre como microhotel Mozzaic Collection, con gestión centralizada y precios dinámicos.
- 6
Refinanciar o vender
A partir del año 3, la sociedad refinancia o vende el activo estabilizado y te devuelve el 106 % de tu aportación.
El inversor sale con su capital y puede entrar en el siguiente proyecto. La marca suma un hotel más.
Creación de valor, cero deuda y fiscalidad. En la misma inversión.
Creación de valor real
No compramos un inmueble terminado a esperar que suba. Convertimos espacio comercial de baja productividad en un negocio que factura. El valor nace de transformar y operar.
Cero deuda en la fase de riesgo
Compra, obra y apertura se pagan con fondos propios. Sin intereses, sin covenants, sin riesgo de ejecución hipotecaria. Si hay deuda, solo aparece al final, sobre un activo ya operando, para devolverte el capital.
Fiscalidad de startup
Cada proyecto es una empresa nueva. El inversor que cumple los requisitos deduce hasta el 50 % de su aportación en el IRPF del primer año.
Los tres años de permanencia que exige la deducción coinciden con el tiempo que necesita un hotel para transformarse, estabilizarse y refinanciarse.
Un negocio hotelero, no vivienda
No invertimos en vivienda. Creamos negocios hoteleros sobre suelo terciario.
Las restricciones que ves en las noticias van dirigidas a viviendas convertidas en pisos turísticos, normalmente dentro de comunidades de vecinos. Nosotros no estamos ahí. Compramos locales y espacios terciarios sin uso y los adecuamos para un establecimiento de hospedaje gestionado de forma empresarial.
| Piso turístico (VUT) | Mozzaic Collection | |
|---|---|---|
| Tipo de inmueble | Vivienda | Local o espacio terciario |
| Qué es | Una vivienda que se alquila a turistas | Un establecimiento hotelero con explotación profesional |
| Políticas de vivienda | Le afectan de lleno | No le afectan: no es vivienda |
| Efecto en la ciudad | Retira vivienda del mercado | Recupera un local vacío y crea actividad |
Compramos lo que nadie quiere, locales vacíos, y lo convertimos en algo que la ciudad sí quiere: alojamiento profesional que no compite con la vivienda de sus vecinos.
La asimetría
Retornos de inversión apalancada, sin apalancamiento. Y para que pierdas dinero, casi todo tendría que salir mal.
En inmobiliario, lo que convierte un mal año en una pérdida casi siempre es la deuda. Si el banco financia el 65 % del proyecto, basta con que el activo valga un 30–35 % menos para que el inversor lo pierda todo. En nuestro modelo no hay nadie delante de ti, y tu capital tiene cuatro capas de protección:
01
La deducción
Recuperas hasta el 50 % en la declaración del primer año. Desde ahí, solo tienes en riesgo la mitad.
02
Cero deuda
El activo es íntegramente de la sociedad. Nadie puede forzar una venta ni cobrar antes que los socios.
03
Base de coste baja
En el proyecto tipo, comprado por debajo de 500 €/m², el activo terminado se valora en unos 1,16 M€ frente a 737.593 € de coste.
04
Prioridad sobre el equipo
Los promotores no cobran nada hasta que has recibido tu 106 %.
| Desarrollo con deuda (65 %) | Método Mozzaic | |
|---|---|---|
| De dónde sale la rentabilidad | Deuda bancaria | Deducción + transformación |
| Quién cobra antes que tú | El banco | Nadie durante la obra |
| Capital en riesgo tras el primer año | 100 % | ≈ 50 % |
| Caída del valor que te hace perder dinero | ≈ 30–35 % | Más de un 60 % sobre su valor estimado |
| Si la obra se retrasa | Intereses, vencimientos, riesgo de ejecución | Menos rentabilidad, sin venta forzosa |
En el proyecto tipo, crear el hotel cuesta 737.593 €. Con la deducción cobrada, los inversores solo tienen en riesgo la mitad de su capital. Para que pierdan dinero, el hotel terminado, operativo y sin deuda tendría que venderse por menos de unos 425.000 €: un 42 % por debajo de lo que cuesta comprarlo y transformarlo. En un inmueble urbano, eso es algo excepcional.
Cifras del modelo financiero de un proyecto tipo. Estimaciones, no garantías. Incluyen la deducción fiscal para un inversor que cumple los requisitos. Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida del capital invertido.
Tu retorno real
Un retorno del 66 % que vale bastante más que un 66 %.
Cuando comparas inversiones, comparas rentabilidades antes de impuestos. Aquí esa comparación se queda corta. En el proyecto tipo ganas un 66 % sobre tu aportación, y 50 de esos 66 puntos son la deducción: un menor pago a Hacienda que no tributa como una ganancia.
50 %
Deducción en el IRPF del primer año. No tributa.
16 %
Distribuciones y salida al 106 %. Tributa en la base del ahorro.
+75 %
Lo que tendría que darte una inversión tradicional para igualarlo después de impuestos.
Por eso esto es para quien paga mucho IRPF: por altos ingresos de trabajo, o por un evento de liquidez, como la venta de una empresa o de un inmueble. Si es tu caso, conviene planificarlo antes de que cierre el ejercicio. Y cuando recuperas tu capital, puedes reinvertirlo en el siguiente proyecto: es una empresa nueva y vuelve a dar derecho a la deducción.
La parte fiscal de cada proyecto la supervisa Alex Algarci, fundador de Fixcal, una de las mayores asesorías fiscales de España y asesor durante años de grandes patrimonios. Antes de que inviertas, su equipo comprueba que puedes aplicar la deducción.
Calculadora
Calcula tu ventaja fiscal
¿Eres residente fiscal en España?
¿Cuánto IRPF pagaste aproximadamente el último año?
¿Cuánto te plantearías invertir?
La deducción solo se aplica a contribuyentes del IRPF en España. Sin ella perderías la parte más valiosa del retorno, así que esta inversión no encaja contigo.
Deducción estimada
en tu declaración del primer año
Capital en riesgo tras el año 1
de aportados
Equivale a una inversión tradicional de
+
antes de impuestos, como mínimo
Con la cuota que indicas, podrías deducir una parte, pero no el 50 % completo. Lo revisamos contigo en la llamada.
Cálculo orientativo sobre el caso base de un proyecto tipo. La cuota estatal se estima como la mitad de tu IRPF y el equivalente usa el tipo mínimo del ahorro (19 %). La deducción depende de los requisitos de la sociedad y de tu situación fiscal. Consulta con tu asesor.
Esto no es para todo el mundo. Y es mejor decirlo ahora.
Es para ti si…
- Eres residente fiscal en España.
- Pagas mucho IRPF: directivos, abogados, médicos y dentistas, notarios, deportistas profesionales o empresarios con un evento de liquidez.
- Puedes invertir desde 50.000 € sin necesitar ese dinero durante al menos tres años.
- Quieres activos reales sin gestionar inmuebles ni asumir deuda.
- Valoras un retorno definido y protegido por encima de una apuesta.
No es para ti si…
- No tributas en España o tu IRPF es bajo: perderías la parte más valiosa del retorno.
- Necesitas liquidez antes de tres años: salir antes haría perder la deducción.
- Quieres controlar la gestión. El equipo decide; tú recibes información y protecciones contractuales.
Lo que construimos
El activo que creamos vale mucho más de lo que cuesta crearlo. Ese margen es tu protección.
Algunos ejemplos entre las operaciones del equipo: espacios terciarios que nadie quería, convertidos en establecimientos turísticos que facturan y que terceros compraron por mucho más de lo que costó crearlos.
Operaciones realizadas por miembros del equipo con anterioridad y fuera de los vehículos de Mozzaic Capital.
El equipo
Sin deuda, el riesgo que queda es la ejecución. Por eso cada fase tiene un responsable.
La mayoría de proyectos de este tipo fracasan porque cada fase la lleva alguien distinto, que cobra su parte y no se juega nada en la siguiente. Aquí, originación, licencias, fiscalidad, capital y obra tienen cada una un responsable con experiencia directa, y todos somos socios del mismo vehículo.
Originación y producto
Julio Escalante Bidegain
Decenas de operaciones en España y El Salvador y más de 10 M€ levantados. Fundó EMS Revolution (más de 300 gimnasios franquiciados), Mahara Apartments y la comunidad De Local a Turístico.
Arquitectura y licencias
Pablo Flores Aguilar
Arquitecto por la Universidad de Sevilla, fundador de PFA26 y de VIVARQ Licencias Turísticas. Desde 2020 dedicado a convertir inmuebles en establecimientos turísticos.
Estructura, capital e inversores
Pablo Aldaz
Fundador de Pamplona Capital Consulting. Ha estructurado vehículos de inversión en EE. UU., España y Latinoamérica y levantado más de 6 M$ para proyectos inmobiliarios. Asesora a family offices y grandes patrimonios.
Fiscalidad y cumplimiento
Alex Algarci
Fundador de Fixcal, una de las mayores asesorías fiscales de España, con más de 245.000 seguidores. Durante años ha asesorado a grandes patrimonios en su estructura fiscal y societaria.
Ejecución local
Socio ejecutor
Operadores formados en De Local a Turístico que ejecutan la obra y la apertura en cada ciudad. Rota en cada proyecto.
Sin coordinadores externos ni proveedores que cobran por fases y se van. Los cinco somos socios del hotel, también después de tu salida: si el proyecto sale mal, sale mal para nosotros.
Cómo se invierte
Un retorno definido sobre un riesgo acotado. Y una salida prevista desde el primer día.
Una sociedad por proyecto. Inviertes solo en ese activo.
Entras como socio. Es capital, no un préstamo, y da derecho a la deducción.
Desde 50.000 €, compartible entre dos inversores de 25.000 €.
90 % para los inversores y 10 % para los promotores.
AÑO 1
Aplicas la deducción en tu declaración de la renta: hasta el 50 % de tu aportación.
DESDE EL MES 24
La caja del negocio se distribuye de forma periódica.
A PARTIR DEL AÑO 3
Cumplido el plazo que exige la deducción, la sociedad refinancia o vende el hotel, ya terminado y operando, y todos los inversores salen a la vez, al 106 % de su aportación.
La salida está recogida en el pacto de socios. La liquidez la crea el propio activo: un hotel que funciona y no tiene deuda es lo que un banco financia o un comprador adquiere. Y cuando recuperas tu capital, puedes entrar en el siguiente proyecto.
Ahora mismo tenemos proyectos abiertos a nuevos socios.
El activo, la ubicación, el modelo financiero y la documentación legal solo se comparten con inversores que cumplen los requisitos, tras una conversación con el equipo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se reparte el resultado entre inversores y promotores?
Porque son dos perfiles de retorno distintos. Tú recibes un retorno definido, con la deducción, las distribuciones y la salida al 106 %, con prioridad absoluta de cobro. Nosotros asumimos el largo plazo: la revalorización residual solo existe si el hotel sigue funcionando y pagando la refinanciación.
¿Y si no cumplo los requisitos de la deducción?
Lo comprobamos antes de que inviertas. Nuestro socio fiscal revisa contigo tu residencia, tu cuota y el resto de requisitos. Aun así, confírmalo con tu asesor.
¿Os afectan las restricciones a los pisos turísticos?
No. Esas restricciones regulan viviendas de uso turístico. Nosotros creamos establecimientos de hospedaje sobre locales y espacios terciarios, explotados de forma empresarial. Es un negocio hotelero, no un piso en una comunidad de vecinos.
¿Qué pasa si el negocio va peor de lo previsto?
Sin deuda durante la obra, un retraso o una estabilización más lenta reducen la rentabilidad, pero no obligan a vender. Para perder dinero, el activo terminado tendría que valer mucho menos de lo que cuesta crearlo.
¿Cómo recupero mi dinero?
A partir del tercer año, cumplido el plazo que exige la deducción, la sociedad refinancia o vende el hotel, ya terminado y operando, y todos los inversores salen a la vez. La salida está recogida en el pacto de socios desde el primer día.
¿Puedo salir antes de tres años?
No está previsto. La deducción exige mantener la inversión más de tres años; salir antes supondría perderla.
¿Cómo sé lo que pasa con mi dinero?
Recibes un informe semestral con avance de obra, ingresos, ocupación, caja y comparación con el presupuesto, además de comunicaciones en cada hito: compra, apertura, refinanciación y salida.
Ya pagas los impuestos. Decide dónde trabajan.
Si encajas, hablarás directamente con el equipo y tendrás acceso a la documentación de los proyectos abiertos.
Agenda una llamada de 20 minutos conmigo
- Revisamos tu situación fiscal y si puedes aplicar la deducción.
- Te enseño el proyecto abierto, con toda su documentación.
- Resuelvo tus dudas. Si no tiene sentido para ti, te lo diré.
Al reservar te pediremos tu residencia fiscal, tu IRPF aproximado y el importe que te planteas invertir. Tus datos solo se usan para contactarte sobre esta inversión.